De boeggolf is terug
Na vier topjaren daalt de productie onder de 2000 woningen. Dat isnog steeds ver boven het oude gemiddelde van 1500, maar wel wat lager dan het nieuwe streven van 2000 woningen per jaar. De productie in 2020 is wat lager uitgevallen dan verwacht. Voor 2021 is de verwachting dat de productie mogelijk nog wat lager zal liggen.
De aard van de plannig is ook aan het veranderen. De afgelopen jaren was het beeld van de planning vrij valk. Daarmee wordt bedoeld dat hetgeen gepland was ok ongeveer werk gemaakt. Er was in het eerst komende jaar relatief weinig vertraging. Nu is er weer een "ouderwetse" planning, waarbij de verwachtin is dat volgend jaar extreem veel wordt gebouw. Die verwachting lijkt niet realistisch.
Tegelijk zijn er in verband met de verstedelijkingsopgave nieuwe locaties gezocht, die nog lang niet allemaal in de monitor staan. Het gevolg is dat de monitor vandaag minder sturingskracht heeft dan een paar jaar geleden. Het zou wenselijk zijn om hier zo snel mogelijk verandering in aan te brengen en weer scherper en vollediger te plannen.
Daarvoor is het nodig veel meer in details naar plannen te kijken. Het schema hierbovenis een start. Je kan per plan zien of en wanneer er vertragingsjaren waren. Wat opvalt is dat er relatief nog veel vettraging is geweest op uitleglocaties. Met name bij de start zijn de verwachingen ten aanzien van dergelijke locaties (te) hooggespannen. Bovendien zijn is er ook vertraging te constateren in plannen die al hard zijn, wat betekent dat er andere knelpunten zijn. Het tempo kan er alleen in worden gehouden als op planniveau een scherpe analyse wordt gemaakt.
Een belangrijk thema van de regionale woonagenda is de flexibiliteit in de woningprogrammering. Met de huidige productieaantallen is de vraag dan primair of het mogelijk is de komende jaren in hetzelfde tempo als de plannen worden gerealiseerd de planvoorraad ook weer aan te vullen. De afgelopen paar jaar is dat redelijk gelukt. Dit jaar is voor het eerst weer sprake van een duidelijke groei van de voorraad.
De totale voorraad komt echter nog niet in de buurt van de 40.000. Bovendien is met de nieuwe planning ook een andersoortige analyse nodig. De verwachting is dat de moeilijkheidsgraad van plannen toeneemt. Dan is het plan belang om vanaf het begin ook scherp te kijken naar de haalbaarheid in relatie tot de programmering.
De programmadoelstellingen zijn daarbij van essentieel belang. Een woonprogramma met 30% goedkopere en middenkoop heeft een andere residuele opbrengst dan een vrij woningprogramma. Die lagere grondwaarde zou tot uiting moten komen in de verwervingsprijs. De enige kan dat dat gebeurt is als in een vroeg stadium op regionaal niveau scherp wordt neergezet wat de programmatische randvoorwaarden van de ontwikkeling zijn.
Tegelijk komt met het vinden van nieuwe locaties het omgekeerde flexibiliteitsvraagstuk ook weer op de agenda te staan. Het blijft van belang zo te plannen dat ook weer kan worden teruggeschakeld. Dat betekent dat na de inventarisatie van nieuwe locaties de vraag aan de orde is welk grondbeleid hoort bij de nieuwe ontwikkelopgave.