Planmonitor

Voor het vierde achtereenvolgende jaar is sprake van een zeer hoge woningproductie. Het lijkt alsof er na een jarenlang gemiddelde van 1500 woningen een nieuw gemiddelde ontstaat van rond de 2400 nieuwbouwwoningen per jaar. Daarmee vormt Foodvalley een uitzondering op de landelijke ontwikkeling, waar het maar niet lukt een productie te realiseren die aansluit op de behoefte.

Tegelijk zitten er wel degelijk risico's in de planning:

  • Het is de vraag of het zal lukken in hetzelfde tempo als waarin wordt geproduceerd ook nieuwe plannen toe te voegen.
  • Het nieuwbouwaanbod is dermate uniek dat dit een grote aantrekkingskracht heeft op nieuwkomers in de regio.
  • Het gevolg is dat de nieuwbouw minder dan in het verleden bijdraagt aan het op gang houden of brengen van doorstroming in de regio.

Er is dit jaar door de Foodvalley-gemeenten een exercitie gedaan om hun toekomstige programma-ambities in beeld te brengen. De ambitie is om duidelijk meer toe te voegen dan de laatste prognoses laten zien. Tegelijk ligt de ambitie lager dan de groei van de afgelopen jaren. Bovendien is voor een aantal gemeenten de vraag of de ambitie wel haalbaar is. Een aantal grote ontwikkellocaties loopt de komende jaren op hun eind.

Tegen die achtergrond zijn er drie scenario's waar rekening mee moet worden gehouden:

  1. Maximaal doorbouwen: Het blijft nodig om nieuwe locaties toe te vinden om de toestroom uit de Randstad te faciliteren. Tegelijk is het nodig om een kwalitatief programma in gang te zetten dat garandeert dat de eigen bevolking in voldoende mate een plek kan vinden op de woningmarkt.
  2. Terugschakelen:  Als het niet lukt de locaties te vinden of tijdig in ontwikkeling te brengen, of asl op basis van de prognoses besloten wordt voor een lager nieuwbouwprogramma zal de druk op de markt verder toenemen. Het os te verwachten dat de stroom uit de Randstad aanhoudt. Het accent zal veel meer moetenkomen te liggen op een programma dat er voor zorgt dat de markt blijft functioneren. Het thema wordt kwalitatief programmeren.
  3. Marktomslag: Het laatste scenario is een omslag van de markt, bijvoorbeeld door effecten van de Corona-crisis. In dat geval is de kans groot dat de landelijke productie verder terugvalt, zoals nu al enigszins zichtbaar is. De tekorten zullen daarmee alleen maar toenemen. De verwachting is gerechtvaardigd dat de druk van buitenaf op de regio Foodvalley in dit scenario niet zal afnemen en misschien zelfs zal toenemen.

Het blijft van belang een scherpe analyse te maken van de ontwikkelruimte die de komende jaren nog kan worden verwacht. Het is van belang voor de periode na 2023 de mogelijke planruimte in beeld te brengen en daarbij vooral ook kritisch te kijken naar de doorlooptijd van het opstarten van plannen.

In de tweede plaats is het voor de woningmarkt van belang niet alleen de bovenkant te bedienen, maar ook de doorstarters uit de eigen markt die een tweede of derde stap in hun wooncarrière willen maken.

In de derde plaats zou het goed zijn om te kijken naar de mogelijkheden om binnen de huidige plannen extra aandacht te besteden aan programma's die aantrekkelijk zijn voor senioren, om op die manier beweging in de markt te krijgen.

Tot slot is blijvend aandacht voor de categorie middenhuur van belang. Het recente regionale onderzoek laat zien dat er op korte termijn een behoefte is die groter is dan de planvoorraad in die categorieën in de monitor. Het is wat dat betreft tijd dat ook de institutionele belegger in navolging van de kopers en huurders, zijn blik verlegt naar de randen van de Randstad.