Planmonitor

De afgelopen 10 jaar is veel gebouwd, maar de lat ligt nu duidelijk een stuk hoger. Daarbij zijn veel scherper dan in het verleden doelstellingen neergelegd voor een betaalbare programmering. Die doelstellingen zijn zichtbaar in de nieuwe planningen. Er is duidelijk sprake geweest van een zoektocht om invulling te geven aan de kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen van de woondeal. De kaart geeft een beeld van de sleutelprojecten in de regio en de mate waarin die projecten nu al in planningen zitten. Er zijn het afgelopen jaar enorme stappen gezet.

Op de dashboardpagina kan je het verschil met de eerste monitoren op andere punten goed zien. Er zijn meer plannen, maar er zijn relatief veel minder harde plannen. Er zijn minder woningen op uitleglocaties gepland en meer complexere binnenstedelijk projecten. Er is minder laagbouw gepland. Er zijn meer, met name sociale, huurwoningen gepland. In een context van sterk gestegen bouwkosten, doorstijgende materiaalkosten en de verwachting van aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt is de bouwgave daarmee in bealngrijke mate ook een financiele opgave die er om vraagt in een vroeg stadium scherp te rekenen aan programmatisch, stedenbouwkundig en financieel haalbare scenario's.

De corporaties hebben met name in Ede alvast een voorschot genomen op de opgave, door flink door te bouwen. In de projectplanningen zijn de sociale huurwoningen goed vertegenwoordigd. De volgende stap is wel om dat op een structurele manier te vertalen in een projectbetrokkenheid. De ervaring uit het verleden leert dat projecten een grotere kans van slagen hebben als de kolom “opdrachtgevers” in de monitor gevuld is.

Het afgelopen jaar was er een record als het gaat om de hoeveelheid geplande woningen die niet zijn gerealiseerd. Er zijn twee grote risico's.

Het eerste risico is de vertraging door de marktomslag en het risico van het nazingen van die vertraging. Plannen die zijn uitontwikkeld onder oude marktomstandigheden stagneren. Woningen zijn te duur, of het plan is te duur om in de nieuwe context te worden verkocht of gerealiseerd. Dit is voor de doelstellingen om twee redenen van groot belang. In de eerste plaats is de tijd tot 2030 kort. Wat nu niet wordt gemaakt kan niet zo makkelijk meer worden ingehaald. In de tweede plaats leidt het ook op de middellange termijn tot vertragingen. De partijen die betrokken zijn bij de stagnerende projecten, zijn minder snel geneigd om te beginnen aan een volgend project. Om die reden is het van belang er energie in te steken om de probleemprojecten zo snel mogelijk op te lossen.

Een tweede risico is de korte termijn waarop sleutelprojecten tot productie moeten gaan komen. In 2024-2026 staan al veel woningen in de planning op grote nieuwe locaties die nog in een visie-fase verkeren. Dat vraagt om een grote en gecoordineerde inzet, waarbij de vraag is of er, om het “modern” te zeggen, genoeg handjes zijn.