Transactieprijs

Vraagprijs

Prijsontwikkeling en samenstelling van het aanbod

De woningmarkt is in een uitzonderlijke situatie. Er is een enorme woningbehoefte en daarmee een grote druk op de markt. Als gevolg daarvan is het prijsniveau extreem hoog. Tegelijk is de koop bereidheid de afgelopen 1,5 jaar enorm gedaald. Huizen zijn voor veel mensen vandaag gewoon te duur. Toch is er eind 2022 begin 2023 wel het begin van een omslag te zien. In het eerste kwartaal trekken de transacties weer wat aan. In verschillende nieuwe nieuwbouwprojecten loopt de verkoop beter. Dat betekent nog niet dat het structurele probleem is opgelost. Er zal janglarig sprake blijven van een woningbehoefte die groter is dan de voorraad in een context van hogere materiaalkosten en beperkte bouwcapaciteit. Daarmee zal er steeds een opwaartse druk zijn op prijsniveaus. De tegendruk is wat iedereeen maximaal kan betalen. Daar zij we de afgelopen jaren duidelijk overheen gegaan. Wat precies het niveau is waarop de markt tot rust komt is met de wat hogere rente moeilijk te voorspellen.

In de programmering van de woondeal is een groot aandeel betaalbaar opgenomen. De verwachting is niet dat dit voorlopog enig effect zal hebben op de markt al geheel. Daarvoor zijn de aantallen die de eerst komene jaren worden toegevoegd nog te beperkt. Bovendien is het geen probleem van FoodValley alleen. Zelfs als de grote aantallen die de komende jaren in de planning staan allemaal zouden worden gehaald, is dat geen oplossing voor het structurele aanbod probleem op de bovenregionale schaal.

Een bijzonder punt is dat er in de regio nog verschillende nieuwbouwprojecten op een nieuwbouw prijsniveau zitten van een jaar geleden. Dat prijsniveau is in de markt van vandaag niet meer haalbaar, aanpassing van plan of prijs is uiteindelijk onontkoombaar. of er moet worden gewacht. Dat is dan meteen het belangrijkste risico voor de woondeal op korte termijn: wachten tot de omstandigheden problemen oplossen.

Nieuwbouw als oplossing?

Met een actueel koopaanbod dat blijvend laag is en een nieuwbouwprogramma van 1800 woningen wordt de koopmarkt nog steeds in belangrijke mate bepaald door het nieuwbouwprogramma. Ter illustratie, in 2013 was het actuele koopaanbod ruim boven de 4500 woningen terwijl de totale nieuwbouwproductie rond de 1500 woningen lag.

De komende 5 jaar staat er een werkelijke enorm groot aantal woningen in de planning. Vooral als dat programma voor een belangrijk deel tot doorstroming zou leiden binnen de regio, kan het echt wat betekenen voor de markt. De centrale sturing uit Den Haag is daar echter niet op gericht. Er wordt juist ingezet op een betaalbaar programma dat direct beschikbaar zou moeten komen voor de groepen die vandaag het meest omhoog zitten. Vanuit een rechtvaardigheidsbeginsel lijkt daar wat voor te zeggen, maar voor de doorstroming is het niet het meest ideaal.

Kansen voor Doorstroming

De belangrijkste kans voor doorstroming ligt in een programma dat gericht is op het verleiden van senioren tot verhuizen. Senioren zitten op de top van hun wooncarrière en kunnen met de kwaliteit woning die zij achterlaten lange verhuisketens op gang brengen. Een programma gericht op senioren is bovendien kansrijk omdat de groep groeit.
Voorts is het voordeel van een programma gericht op senioren dat senioren meer dan andere groepen een regiobinding hebben, zodat de kans het grootst is dat daadwerkelijk een verhuisketen binnen de regio op gang wordt gebracht.

Het gaat daarbij niet alleen om een appartementenprogramma. Evenmin gaat het alleen om een huurprogramma, omdat de voorkeur van senioren uitgaat naar huurwoningen. Het gaat er juist om een gemengd programma voor senioren tot stand te brengen, dat verschillende groepen kan aanspreken.

Financieel is dit programma op korte termijn mogelijk minder aantrekkelijk, omdat de directe grondopbrengsten lager zijn. Een dergelijk programma levert echter wel degelijk ook voordelen op. In de eerste plaats kan de gerealiseerde doorstroming er voor zorgen dat grotere groepen uit de eigen regio nu toegang tot de koopmarkt krijgen. Dat levert op termijn een beter functionerende woningmarkt op. In de tweede plaats kan het seniorenprogramma er voor zorgen dat de samenstelling van de woningvoorraad beter is voorbereid op een toekomst met een grijzere bevolking.